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Fristen im Mietrecht
Das Mietrecht kennt eine Vielzahl an Fristen. Sie finden nachfolgend die wichtigsten.
Kündigungen
- Bei Kündigungen, sowohl seitens Mieter wie auch seitens Vermieter, gilt die sogenannte absolute Empfangstheorie. Demnach müssen Kündigungen vor Beginn der Kündigungsfrist beim Empfänger eingetroffen sein. Es ist nicht das Datum des Poststempels massgebend, sondern der Empfang des Schreibens beim Empfänger. Zugestellt gilt das Schreiben, wenn es im Briefkasten liegt oder erstmals am Postschalter abgeholt werden kann (in der Regel am nächsten Arbeitstag).
Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
- Hier gilt die relative Empfangstheorie. Solche Sendungen gelten laut bundesgerichtlicher Rechtssprechung erst dann als zugestellt, wenn sie der Empfänger wirklich auf der Post abholt, spätestens aber bei Ablauf der siebentägigen Abholfrist der Post. Es empfiehlt sich, mit einer Frist von 10 Tagen zu rechnen. Demnach müssen Vertragsänderungen nicht nur auf dem amtlichen Formular ausgestellt, sondern rechtzeitig (d.h. am 20. des Monats) beim Empfänger (Mieter) eingetroffen sein. Solche Schreiben müssen also spätestens am 10. des Monats aufgegeben werden.
Kündigungsandrohungen
- Auch Kündigungsandrohungen unterstehen der relativen Empfangstheorie. Beispiel: Mahnung mit Kündigungsandrohung infolge Zahlungsverzug (Art. 257d OR) wird am 10. Mai abgeschickt. Unter Berücksichtigung der Zustellfrist und der 7-tägigen Abholfrist gilt das Schreiben am 20. Mai als zugestellt. Ab dann hat der Mieter 30 Tage Zeit, den Zahlungsrückstand zu begleichen, also bis am 20. Juni. Zahlt der Mieter nicht bis zu diesem Zeitpunkt, kann die Kündigung am 21. Juni mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats, also auf den 31. Juli verschickt werden.
Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Bei einer ordentlichen Kündigung (im Sinne von Art. 266a ff OR) sind einige formelle mietrechtliche Vorschriften zu beachten:
- Form der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich (Art. 266l Abs. 1 OR) erfolgen und eigenhändig unterzeichnet sein. Die Nichteinhaltung der Formvorschriften hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge (Art. 266o OR). Die Kündigung muss nicht begründet werden. Es genügt eine kurze und höfliche Mitteilung an den Vermieter resp. an die Verwaltung. - Familienwohnung (Art. 266m OR)
Unter Familienwohnung ist die Wohnung, in der ein Ehepaar (oder registrierte Partner) mit oder ohne Kinder wohnt, zu verstehen. Im Fall einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten die Kündigung unterzeichnen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. Ein Ehegatte kann die Familienwohnung also nur kündigen, wenn der andere einverstanden ist. Wird die Zustimmung des einen Ehegatten nach der Kündigung abgeschickt, so wird sie erst wirksam, wenn sie bei der Vermieterin eingetroffen ist. - Kündigungsfristen und –termine (Art. 266a OR)
Wer seine Wohnung oder sein Geschäftslokal kündigen will, muss die vertraglichen (oder gesetzlichen) Fristen und Termine einhalten. Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Mietverhältnis gemäss Mietvertrag aufgelöst werden kann. Die Kündigungsfrist (bei Wohnungen drei Monate) ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer zwischen dem Kündigungszeitpunkt und dem Kündigungstermin (Auszugstermin). Werden die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nicht eingehalten, bleibt die Kündigung auf den beabsichtigten Termin unwirksam. Sie entfaltet ihre Wirkung erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin.
Ausserterminliche Kündigung
Möchte der Mieter das Mietobjekt zurückgeben, ohne die vertragliche Kündigungsfrist einzuhalten, spricht das Gesetz von einer vorzeitigen Rückgabe der Sache (Art. 264 OR).
In der Umgangssprache wird von der ausserterminlichen Kündigung gesprochen.
- Formvorschrift
Von Gesetzes wegen bestehen bezüglich der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes keine Formvorschriften. Die Mieterin muss dem Vermieter resp. der Verwaltung aber eindeutig und klar mitteilen, dass sie das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben will. Auch muss klar sein, auf welchen Termin die vorzeitige Rückgabe erfolgt. Die schriftliche (eingeschriebene) Mitteilung ist üblich und verhindert Streitigkeiten. - Familienwohnung (Art. 266m OR)
Unter Familienwohnung ist die Wohnung, in der ein Ehepaar (oder registrierte Partner) mit oder ohne Kinder wohnt, zu verstehen. Im Fall einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten die vorzeitige Rückgabe mitteilen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. Ein Ehegatte kann die Familienwohnung also nur kündigen, wenn der andere einverstanden ist. Wird die Zustimmung des einen Ehegatten nach der Kündigung abgeschickt, so wird sie erst wirksam, wenn sie bei der Vermieterin eingetroffen ist. - Voraussetzungen für die Befreiung des Mieters
Der Mieter wird von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren (vergleichbaren) neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu übernehmen. Der Vermieter hat für die Prüfung der Anmeldeunterlagen bis zu 30 Tagen Zeit. Zusammen mit der Bestätigung über die vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes erhalten Sie von uns Anmeldeformulare für Mietinteressenten. Üblicherweise wird die Wohnung bei ausserordentlichen Kündigungen durch die Mieterschaft inseriert, bei ordentlichen Kündigungen durch die Verwaltung. - Keine Befreiung des Mieters
Zieht sich die vorgeschlagene Ersatzmieterin zurück oder kommt es nicht zu einer Unterzeichnung des Mietvertrages durch Gründe, die bei der Ersatzmieterin liegen, bleibt die Mieterin bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin haftbar.
Kündigung im Todesfall
Der Mietvertrag geht im Todesfall automatisch auf die Erben übergeht.
Die Erben, das heisst die Erbengemeinschaft, kann den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist (bei Wohnungen 3 Monate, bei Geschäftsräumen 6 Monate) auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR).
Als gesetzliche Termine gelten die ortsüblichen Termine. Im Kanton Zürich sind dies 31. März, 30. Juni und 30. September.
Diese Termine und Fristen gelten selbst dann, wenn der Mietvertrag mit einer festen Mietdauer abgeschlossen oder im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit (frühestens kündbar auf den xxx) vereinbart wurde.
Sind im Mietvertrag weitere Kündigungstermine (z.B. auf jedes Monatsende, ausser Dezember) aufgeführt, gelten diese Termine.
Möchte z.B. der überlebende Ehegatte in der Wohnung verbleiben, können die Erben den Mietvertrag auch ausserterminlich kündigen und den überlebenden Ehegatten als Nachmieter vorschlagen.
In jedem Fall ist es wichtig, den Vermieter (d.h. die Verwaltung) so rasch wie möglich über den Todesfall zu informieren. Besprechen Sie mit dem Verwalter das Vorgehen und in welchem Zeitraum Sie die Wohnung räumen können und zurückgeben möchten. Eventuell muss die Wohnung renoviert werden und die Erben können vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden.
Amtliche Formulare
Der Gesetzgeber verlangt, dass folgende vom jeweiligen Kanton genehmigten Formulare verwendet werden:
- Kündigung durch den Vermieter
- Mietzinserhöhungen und andere einseitigen Vertragsänderungen
- Mitteilung des Anfangsmietzinses
Für den Kanton Aargau sind die Formular unter diesem Link zu finden:
Zahlungsverzug des Mieters
Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse (oder geschuldeter Nebenkosten) im Rückstand, so kann der Vermieter eine Zahlungsfrist ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Die angesetzte Frist muss bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d Abs. 1 OR).
Bei der Fristansetzung hat der Vermieter den ausstehenden Betrag zu nennen und muss auf die Absicht, sonst ausserordentlich zu kündigen, hinweisen. Bezahlt der Mieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, so kann der Vermieter die Wohn- und Geschäftsräume mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
Wichtig zu wissen: Eine Zahlung nach Ablauf dieser Frist ändert daran nichts
Ausserordentliche, ausserterminliche und kurzfristige Kündigung
Ausserordentliche Kündigung (Art. 266g ff OR)
Von einer ausserordentlichen Kündigung spricht das Gesetz, wenn aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für die Parteien unzumutbar machen, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt wird.
Ausserterminliche Kündigung
Dieser Begriff ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Vielmehr ist dies die umgangssprachliche Bezeichnung für die vorzeitige Rückgabe der Sache gemäss Art. 264 OR.
Kündigung mit verkürzter Kündigungsfrist
Bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR) oder wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art. 257f OR), kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Die verkürzte Frist beträgt 30 Tage. Der Gesetzgeber hat die Hürden für diese sehr kurze Kündigungsfrist zum Schutz des Mieters allerdings hoch angesetzt. Im Zweifelsfall lohnt es sich, bei einem Spezialisten Hilfe zu holen.
